هنگامی که خانه خود را می فروشید ، IRS اجازه می دهد تا یک شکل عمده سود سرمایه شکسته شود. این محرومیت از فروش خانه نامیده می شود و به شما امکان می دهد مقدار قابل توجهی از سود را از فروش خانه خود کسر کنید تا از مالیات سود سرمایه به حداقل برسد یا از آن جلوگیری کنید. اگر در حال فروش یک ملک سرمایه گذاری هستید ، می توانید از فرآیند معروف به مبادله "مانند نوع" برای کاهش بار مالیاتی خود استفاده کنید ، اما این روند فقط در مورد املاک سرمایه گذاری و اجاره اعمال می شود. این چیزی است که شما باید بدانید.
یک مشاور مالی می تواند به شما در بهینه سازی استراتژی های برنامه ریزی سرمایه گذاری و املاک برای کاهش بدهی مالیاتی خود کمک کند.
محرومیت های فروش خانه
اگر در حال فروش خانه هستید ، دو شکل اصلی از معافیت مالیاتی که IRS اجازه می دهد وجود دارد.
اولین معافیت مالیاتی به عنوان بخش 121 (معمولاً به عنوان محرومیت از فروش خانه گفته می شود) نامیده می شود ، که به مالیات دهندگان این امکان را می دهد تا سود سرمایه را از فروش خانه خود محروم کنند. این بدان معنی است که فقط می تواند در محل اقامت اصلی که در آن زندگی می کنید اعمال شود.
معافیت مالیاتی دوم به عنوان بخش 1031 (که به آن مبادله ای مانند نوع نیز گفته می شود) نامیده می شود ، که به مالیات دهندگان اجازه می دهد با استفاده از درآمد حاصل از درآمد برای خرید ملک مشابه ، مالیات بر سود سرمایه را در فروش املاک سرمایه گذاری به تعویق بیندازند.
در سال های 2022 و 2023 ، محرومیت از فروش خانه محرومیت وی به مالیات دهندگان فردی اجازه می دهد تا 250،000 دلار از فروش خانه اصلی خود (500،000 دلار برای مالیات دهندگان مشترک) حذف کنند.
باید توجه داشته باشید که سود سرمایه مشمول مالیات فقط به مبلغ ساخته شده در فروش اعمال می شود. این بدان معنی است که شما ابتدا قیمتی را که برای خانه پرداخت کرده اید کسر می کنید ، سپس هرگونه پیشرفت یا هزینه های کسر مالیات را حذف می کنید. سپس ، شما محرومیت از فروش خانه را کسر می کنید. هرچه باقی مانده باشد مبلغی است که به آن مالیات می دهید.
به عنوان نمونه ، بیایید بگوییم یک فرد خانه ای را با قیمت 200000 دلار خریداری کرده است. سالها بعد فرد آن را با قیمت 500000 دلار می فروشد. مالیات بالقوه سود سرمایه در فروش 300000 دلار خواهد بود که این سود حاصل از فروش است. با استفاده از محرومیت از فروش خانه ، فروشنده می تواند 250،000 دلار سود را حذف کند. و به تبع آن ، 50،000 دلار باقی مانده سود سرمایه را مدیون است.
برای اعمال محرومیت از فروش خانه ، ملک شما باید دو آزمایش را پشت سر بگذارد:
مالکیت. مالیات دهندگان باید حداقل از 60 ماه گذشته حداقل 24 این خانه را در اختیار داشته باشند (به روش دیگری ، حداقل دو سال از 5 مورد گذشته). این ماه ها لازم نیست متوالی باشد.
استفاده و اشغال. در طول مدت مالکیت، این خانه باید به عنوان اقامتگاه اولیه استفاده می شده است. راه های مختلفی برای ایجاد اقامت اولیه رسمی وجود دارد. مهمتر از همه، این باید آدرسی برای ثبت مالیات، رای دادن، شناسه های ایالتی و فدرال، و قبوض آب و برق بوده باشد.
باید توجه داشته باشید که در هر زمان فقط می‌توانید یک اقامتگاه اولیه قانونی داشته باشید، به این معنی که می‌توانید استثناء فروش خانه را در هر زمان فقط برای یک فروش اعمال کنید.
استثناء فروش خانه در مورد املاک سرمایه گذاری یا اجاره اعمال نمی شود. این باید خانه ای باشد که شما در آن زندگی می کنید و نمی تواند خانه دوم باشد.
مبادلات هم نوع
IRS مبادلات هم نوع را به عنوان مبادلات بین اموال واقعی که برای تجارت استفاده می شود یا به عنوان سرمایه گذاری برای تجارت دیگری نگهداری می شود که همان نوع یا مشابه است، تعریف می کند.
به طور کلی، هنگامی که فروشندگان این نوع مبادله را انجام می دهند، آنها ملزم به شناسایی سود یا زیان طبق کد درآمد داخلی بخش 1031 نیستند. این به این معنی است که اگر صاحب ملک تجاری هستید، IRS به شما اجازه می دهد یک ملک را بفروشید و از درآمد حاصله برای خرید استفاده کنید. دیگری بدون نیاز به پرداخت مالیات بر معامله.
این زمانی در مورد همه اشکال دارایی های تجاری اعمال می شد، با این حال، کنگره در سال 2017 مبادلات مشابه برای همه دارایی ها را حذف کرد. این قانون مالیاتی محدود به املاکی است که برای مقاصد معاملاتی فعال نگهداری می شوند، مانند املاک اجاره ای، دفاتر، مغازه ها، هتل ها و موارد دیگر در-استفاده از دارایی هاو یک مزیت اختصاصی برای شرکت های املاک و مستغلات نزدیک یا جداگانه ایجاد کرد.
صرافی های مشابه باید سه شرط کلی را رعایت کنند:
این ملک باید به عنوان دارایی سرمایه گذاری نگهداری شود. این خانه نمی تواند یک خانه برای استفاده شخصی باشد، چه به عنوان یک سکونت اولیه، سکونت ثانویه یا حتی یک خانه تعطیلات گاه به گاه. به عنوان یک قاعده کلی، اگر زمانی در این ملک بمانید، احتمالاً برای مبادله 1031 نوع مشابه حساب نمی شود.
این ملک باید از طریق اجاره یا استفاده دیگر درآمد ایجاد کند. شما نمی توانید ملک را فقط به عنوان سرمایه گذاری برای فروش بعدی نگه دارید.
ملکی که خریداری می کنید باید از همان «شخصیت و کلاس» ملک فروخته شده باشد. این به طور کلی یک نیاز کم است، زیرا IRS اکثر املاک و مستغلات را برای این منظور قابل تعویض می داند. به طور کلی اگر یک ملک سرمایه گذاری را می فروشید و از درآمد آن برای خرید ملک دیگری استفاده می کنید، احتمالاً این نیاز را برآورده خواهید کرد. بزرگترین محدودیت در اینجا این است که IRS به ندرت اموال خارج از ایالات متحده را از نظر مالیات معادل دارایی در داخل کشور در نظر می گیرد.
نیازی به مبادله مستقیم در مبادله مشابه نیست. درعوض ، پس از فروش اولین ملک سرمایه گذاری خود ، می توانید درآمد حاصل از این فروش (سود سرمایه خود را سود) در سپرده قرار دهید. سپس 180 روز فرصت دارید تا یک قطعه زمین مشابه دیگر را پیدا کرده و خریداری کنید. این خرید جدید همچنین باید از طریق اجاره یا استفاده دیگر درآمد ایجاد کند ، و همچنین باید منحصراً برای اهداف تجاری باشد.
سپس می توانید از وجوه سپرده شده خود برای خرید این ملک استفاده کنید. اگر این کار را انجام دهید ، IRS به شما امکان می دهد این مبادله را در نظر بگیرید و نیازی به پرداخت مالیات در مورد درآمد حاصل از فروش اصلی خود نیست.
اگر صاحب یک ملک اجاره ای هستید و دوست دارید آن را به روز کنید ، این می تواند ابزاری بسیار مفید باشد. با این حال برای صاحبان خانه ارزشمند نیست ، مانند مبادلات نوع به طور خاص در مورد محل اقامت خصوصی شما صدق نمی کند.
خط پایین
شما می توانید از طریق محرومیت از فروش خانه ، از بخش قابل توجهی از مالیات سود سرمایه جلوگیری کنید ، یک معافیت مالیاتی بزرگ که IRS به افرادی که خانه های خود را می فروشند ارائه می دهد. افرادی که دارای دارایی سرمایه گذاری هستند می توانند با چرخاندن فروش یک ملک به دیگری ، سود سرمایه خود را به تعویق بیندازند. این مبادله مانند نوع در مورد اقامتگاه های شخصی صدق نمی کند.
نکات خرید ملک برای مبتدیان
- یک مشاور مالی می تواند به شما در ایجاد یک برنامه مالی برای نیازها و اهداف خرید خانه خود کمک کند. پیدا کردن یک مشاور مالی لازم نیست سخت باشد. ابزار رایگان SmartAsset با حداکثر سه مشاور مالی Vetted که در منطقه شما خدمت می کنند مطابقت دارد و می توانید بدون هیچ هزینه ای با مسابقات مشاور خود مصاحبه کنید تا تصمیم بگیرید کدام یک برای شما مناسب است. اگر آماده پیدا کردن مشاور هستید که می تواند به شما در رسیدن به اهداف مالی خود کمک کند ، اکنون شروع کنید.
- انتخاب بین یک خانه رویایی و یک ملک سرمایه گذاری می تواند دشوار باشد. بسته به نیاز و اهداف مالی شما ، به همین دلیل است که یک ملک اجاره بلند مدت می تواند پرداخت کند.
اعتبار عکس: © iStock. com/Lifestylevisuals ، © iStock. com/PeopleImages ، © iStock. com/Jirapong Manustrong
